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房地產業的稅收影響

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南粤36选7开奖走势图從房地產行業來看,此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地產企業開發以及不動產抵稅等環節帶來影響。現行稅制涉及房地產行業的有14個稅種,主要包括營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。房地產行業涉及的產業鏈很長,因此“營改增”對房地產企業稅收的影響較為深遠。

  一、“營改增”對房地產業的影響

  (一)“營改增”對房地產業的積極影響

  1、不動產抵扣加速更新改造

  “營改增”之后,由于企業新建或是購買廠房,以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以作為進項稅抵扣,這有助于加速各個行業企業投資改造的步伐。例如,某企業購入價值1000萬元的房屋用來出租,則進項稅額為99萬元(1000/(1+11%)×11%=99),而年租金100萬元,其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著,如無其他進銷業務發生,該企業10年內都不需要繳納增值稅,企業將更愿意增加不動產方面的投入。

  2、商業地產購買需求被激發

  房地產納入營改增范圍另一個重大利好是對商業地產。營改增將有利于促進商業地產的去庫存。根據政策規定,2016年5月1日后,增值稅一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產,以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程,其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。由于企業購買不動產可以按照固定資產來進行會計核算,這將激發自用型買家對于商業和工業房地產的購買需求。去年全國商業地產的交易量達到2560億元,創下歷史新高;國內企業占到八成的比例,外資占兩成。目前國內約有15萬家國有企業,這其中有相當一部分是租賃寫字樓來辦公的,由于金融和服務企業也被納入營改增范圍,這可能會引起包括保險公司在內的大量中國金融機構由租改購的效應,保險公司有望成為國內外投資市場的最大買家之一。

  3、土地抵扣可增加獲利空間

  在房地產開發成本中,土地出讓金一般占整個成本的30%到40%,是開發成本中最大的一塊?!壩腦觥焙?,土地可被視為抵扣項目,這將有利于開發商減輕繳稅負擔。例如:某樓盤房價每平米1萬元,土地成本每平米0.5萬元,增值稅銷項稅額為(1-0.5)/1.11*11%=0.05萬元,不考慮其他任何抵扣,這家企業的稅負已經降到了5%,與營業稅環境下持平。加上其他抵扣,該房地產企業有望減稅。當然,如果土地成本的比重很低,而相應的抵扣又不足的情況下,房產企業的稅負還是較重的。

  4、改善房地產企業現金流

  營業稅下,房地產企業應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅,而“營改增”之后,只需按3%的比例預繳增值稅,這一改變減輕了地產企業的資金壓力,有利于提高房地產企業的現金流通率。對于現金回報率較高的企業來說,利潤的上升空間會更大。

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